Galpões Logísticos
Alguns setores surpreenderam de maneira positiva durante a pandemia, dada a superação que foi vista em tempo tão desafiadores. Os fundos imobiliários de galpões logísticos participaram do movimento de recuperação, entre outros fatores, pela exposição da receita do fundo a empresas de setores resilientes, tais como: e-commerce, bebidas, alimentos e matérias hospitalares. Em relação aos principais fundos do setor, destacamos o Vinci Log (VILG11), XP Log (XPLG11) e LVBI (LVBI11), pagando rendimentos de R$0,60, R$0,58 e R0,52 por cota no mês de janeiro, respectivamente.
É importante ressaltar que, fundos com ativos próximos aos centros consumidores são fundamentais, reduzindo o tempo de entrega do produto ao consumidor final. Dessa forma, fundos que detém essa vantagem, performaram melhor do que a média do segmento. Os fundos que destacamos, tem boa parte de seus ativos concentrados próximo a grandes rodovias e pertos dos principais centros do país. Essa vantagem, resulta em locatários com uma qualidade de crédito acima da média. Atualmente, os fundos Vinci Log (VILG11), XP Log (XPLG11) e LVBI (LVBI11) tem como principais locatários, Ambev, Via Varejo e DHL respectivamente.
Outro fator importante a ser observado no segmento de galpões logísticos, é que apesar de que os contratos longos e atípicos são considerados mais seguros, também demorarão mais para refletir possíveis aumentos dos aluguéis praticados no mercado, enquanto portfólios com vencimentos no curto prazo terão o potencial de reajustar os níveis de receita. O portifólio do fundo VILG11 apresentava no final do mês de janeiro prazo médio remanescente dos contratos vigentes de 4,2 anos. Para o fundo LVBI11, o prazo remanescente dos contratos vigentes é de 5,8 anos para os 6 galpões logísticos da carteira. Já para o XPLG11, aproximadamente 80% do seu portifólio tem contratos programados para vencer após 2023.
Como mencionamos, os fundos de logística foram mais resilientes durante a crise do que os demais setores e isso reflete na taxa de vacância dos ativos, em janeiro, os fundos Vinci Log (VILG11), XP Log (XPLG11) e a LVBI (LVBI11) terminaram o mês com uma vacância de 1%, 9% e 3,6% respectivamente. Uma segunda comparação que é interessante fazer para avaliar o preço dos ativos em relação ao seu valor patrimonial é a variação do valor patrimonial da cota contra a variação do valor de mercado da cota em um intervalo de 12 meses. O fundo LVBI11 apresentou uma valorização patrimonial de 7,3% contra -12,3% de desvalorização de mercado. O fundo VILG11 apresentou uma valorização patrimonial de 3,6% contra -15% de desvalorização de mercado. E por fim, o XPLG11 apresentou uma desvalorização patrimonial de -0,3% contra -10% de desvalorização de mercado.
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